再開発Q&A

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再開発事業には第一種市街地再開発事業と第2種市街地再開発事業があります。

第1種市街地再開発事業
その地区の土地や建物の権利を、新しいビルや敷地に置き換える「権利変換」という方法です。全国で行われている再開発事業の多くはこの手法を用いています。

第2種市街地再開発事業
その地区の土地や権利を一時買収し、買収された人が希望すれば、事業完了後にビルや敷地を購入する「管理処分」と言う方法です。保留床を処分して事業費をまかなう点は第1種市街地再開発事業と同じです。これを行うには、再開発地区面積が一定以上規模以上で緊急を要する場合など法律で用件が決められていて、どの地区でも出来るわけではありません。

大船駅東口の再開発事業は「第一種市街地再開発事業（権利変換方式）」です。

市街地再開発事業を進めていくための法律上の手続で主なものは次の3つがあります。

(1)市街地再開発事業の都市計画決定
都市計画では
・事業を行おうとする範囲
・公共施設（道路や広場など）の配置とその規模
・建築敷地の配置の大略
・建築物の大きさや主たる用途の大略
などが決められます。

(2)事業計画の決定
事業計画では
・施行区域・施行時期
・設計の方針
・建築敷地や建築物の概要
・資金計画の概要
・権利変換計画の概要
などが決められます。

(3)権利変換計画の決定
事業計画の公告後30日以内に、新しいビルのどの部分に入居するのか、どのくらいの床面積になるのか等を内容とする権利変換計画の案を作成します。これを皆さんに公表し意見がある人は意見書という形で提出していただき、市街地再開発審査会で審査をし採用した場合は権利変換計画を修正し権利変換計画を決定します。

第1種再開発事業の場合、基本的に権利者は建物の建設費などの費用負担はありません。再開発事業の収支を簡単に表すと次のようになります。

収入の主なものは国・県・市など公共団体からの補助金と高度利用によって新たに生み出された再開発ビルの床を売って得る保留床処分金になります。

都市計画決定後は、事業を行うと定めたことになりますから、建築行為などは、地方公共団体の認可が必要になります。鎌倉市の場合は神奈川県知事の認可となります。

(1)建築の制限
建築物を建築しようとするときは知事の許可を受けなければなりません（都市計画法第53条）。知事は都市計画法54条に基づいて許可をしますが、もし許可にならなかったときには知事にその土地を買い取って欲しいと請求できます。

(2)土地売買の届出
区域内の土地を有償で譲り渡そうとするときには知事に届出をしなければなりません（都市計画法第57条）。