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更新日:2018年6月1日

よくある質問

よくある質問質問

家屋の評価額はどのように決まるのですか?

よくある質問回答

評価額は、固定資産評価基準に基づき、次のとおり決定されます。

家屋の評価のしくみ

市町村長は、総務大臣が定めた固定資産評価基準( 外部サイトへリンク )(以下「評価基準」という。)によって家屋の評価額を算出することとされています。(地方税法第403条)

この評価基準に基づく家屋の評価は、評価対象家屋と同じものを評価時点で新築するとした場合の建築費(再建築価格)を求め、この再建築価格に時の経過による劣化分の減価等を考慮して価格を算出する方式をとっています。この方式を「再建築価格方式」と呼んでいます。

この価格は、正常な条件下で成立する取引価格による「適正な時価」とされており、実際の工事費や取得価格とは必ずしも一致しません。

評価額は、木造家屋、非木造家屋の区分(エクセル:30KB)にしたがって、各家屋に評点数を付け、その評点数に評点1点当たりの価額を掛けて算定します。具体的には次のとおりです。

新築家屋の場合

評価額= 評点数(再建築費評点数(A)×経年減点補正率(B))× 評点1点当たりの価額(1円×設計管理費等による補正率(C))

家屋評価イメージ

 在来分家屋(基準年度)の場合

評価額=評点数(前年度の再建築費評点数(A)×再建築評点補正率(D)×経年減点補正率(B)×評点1点当たりの価額(1円×設計管理費等による補正率(C))

上の式で算出された金額が前年度の評価額を上回る場合は、前年度の評価額が据置きとなります。

在来分家屋(第2・第3年度)の場合

評価額=前年度の評価額

基準年度、第2・第3年度
3年ごとに土地、家屋の評価替えを行う年度を「基準年度」と呼んでいます。第2年度(基準年度の翌年)と第3年度(基準年度の翌々年)は原則として基準年度の評価額が据え置かれます。

用語の説明

 (A)再建築費評点数

各部分(屋根や外壁、内壁、天井、床等の使用資材及び建築設備)を調査した上で、各部分別に再建築費評点基準表(PDF:313KB)から点数を算出した合計点数になります。
各部分別の再建築費評点数=標準評点数(ア)×補正係数(イ)×計算単位の数値(ウ)

  •  (ア)標準評点数
    評点項目の区分ごとに標準量に対する工事原価を基礎として、基準年度の2年前の東京都の物価水準によって算出された費用です。1円を1点としています。
  •  (イ)補正係数
    個々の家屋の実態に見合った適正な再建築費評点数を算出するために、各部分別に施工の状況に応じて標準評点数を補正する係数です。
  •  (ウ)計算単位の数値(エクセル:28KB)標準評点数は各部分別の「標準量」に対する点数です。各部分別に計算単位が定められています。

 (B)経年減点補正率

家屋の建築後の年数の経過に応じて減価する割合です。
家屋の構造区分ごとに「経年減点補正率基準表(PDF:214KB)」に定められています。

 (C)設計管理費等による補正率

家屋の建築費に通常含まれている設計費、管理費、利潤等の工事原価の割合を考慮して決められています。
木造家屋の補正率は1.05で、非木造家屋の補正率は1.10となっています。ただし、おおむね床面積が10平方メートル以下の簡易な建物は1.00となります。

 (D)再建築費評点補正率(PDF:24KB)

物価の上昇又は下落の割合のことです。在来分家屋の再建築費評点数を算出するために用います。

通常は、以上の計算によって決定された評価額が課税標準額となり、これに税率を掛けると税額になります。
ただし、新築住宅の場合など固定資産税が減額されることがあります。詳しくは「家屋の固定資産税はどのような場合に減額をうけられますか」をご覧ください。

 

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お問い合わせ

所属課室:総務部資産税課

電話番号:0467-61-3936

メール:sisanzei@city.kamakura.kanagawa.jp